今後の資産運用

中古ワンルーム投資 年単利5-7%?

中古ワンルーム投資について

今年56歳8000万でFIREしたジェイムズが資産内容を公開していきます!

ジェイムズは、過去最大3戸の中古ワンルームマンションを保有していました。

昨年1戸を売却、今年はじめに1戸を売却し、現在残りの1戸も売却中です。

品川区にあったワンルームマンション売却結果

昨年売った中古ワンルームマンションについて書きたいと思います。

物件概要と購入と売却の実績は以下のとおりでした。

保有していた10年間でおよそ51%の利益(キャピタルゲインとインカムゲインの合計)を得ることができたことになります。 単純に10年で割ると年利5.1%です。ただし、最後に触れますが、税金等を考慮するともう少し下がります。

・2000年築(品川区)18㎡ ・2011年購入ー2021年売却 (保有期間10年)

・実際の投資金額=購入額+ローン利子+繰上返済-ローン返済

        =1440+30+387-530

        =1327万円

・得られた賃料(10年分)=450万円(還付金含み、ローン返済に回した分を差し引き)

・受領金額=買取価格ー譲渡税予想額ー手数料

     =1650ー82ー3

     =1565万円

・キャピタルゲイン=受領金額ー投資金額

         =1565ー1327

         =238万円

・インカムゲイン=得られた賃料

        =450万円

杉並区にあったワンルームマンション売却結果

今年はじめに売った中古ワンルームマンションについて書きたいと思います。

物件概要と購入と売却の実績は以下のとおりでした。

7年間でおよそ33%の利益(キャピタルゲインとインカムゲインの合計)を得ることができたことになります。 年利4.8%ほどです。翌年以降の住民税や健康保険料を考慮するともう少し下がります。

・2003年築(杉並区)20㎡ ・2014年購入ー2022年売却(保有期間7年)ローンなし

・実際の投資金額=購入額(諸費用込み)=1700万

・得られた賃料(足かけ9年分)=469万円(還付金含)

・受領金額=買取価格ー譲渡税ー手数料

     =1850ー45ー3

     =1802万円

・キャピタルゲイン=受領金額ー投資金額

         =1802ー1700

         =102万円

・インカムゲイン=得られた賃料

        =469万円

新宿区にあったワンルームマンション売却結果

今売却中の中古ワンルームマンションについて書きたいと思います。

物件概要と購入と売却の実績予想は以下のとおりでした。

保有していた10年間でおよそ55%の利益(キャピタルゲインとインカムゲインの合計)を得ることができたことになります。 単純に7.75年で割ると年利7.1%です。ただし、最後に触れますが、税金等を考慮するともう少し下がります。

・2006年築(新宿区)20㎡ ・2015年購入ー2022年売却中 (保有期間7.75年)

・実際の投資金額=購入額+ローン利子+繰上返済-ローン返済

        =2043+80+650-1450        

        =1323万円

・得られた賃料(7.75年分)=マイナス226万円(還付金含み、ローン返済に回した分を差し引き)

・受領金額=買取価格ー譲渡税予想額ー手数料

     =2360ー80ー3

      =2277万円

・キャピタルゲイン=受領金額ー投資金額

        =2277ー1323

         =954万円

・インカムゲイン=得られた賃料 (ローン支払い考慮)

        =マイナス226万円

売却後翌年の税金

売却翌年の確定申告で、所得税(譲渡税)がかかります。

1戸目の売却で今年税金を支払っていますが、かなり高額です。

計算過程は省略しますが、80万円ほどになりました。(これは上記の計算には含めています)

また、これとは別に住民税がおよそ27万円増えました。

さらには、健康保険料も上がりました。

したがって、これらの税金を考慮すると、昨年売却した品川のワンルームマンションの運用による年利は少し下がって4.8%程度になります。

今年売却した2戸の来年支払う税金を考えると昨年の2倍まではいかないと思いますが、1.5倍程度(所得税およそ125万?住民税はおよそ42万増加?)にはなりそうです😢

なので、やはり杉並は4.6%ほど、新宿は6.8%ほどになるのではないかと思います。

ということで、ジェイムズの中古ワンルーム投資は年単利でおよそ5-7%といったところでした。

何かお聞きになりたいところがありましたらリプライいただければ、出来るだけお応えしたいと思います。 それでは、これからもよろしくお願いします。^_^

※紹介した銘柄を推奨するものではありません。投資は自己責任でお願いいたします。

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